Uno de los casos más laboriosos que llega a haber, el del avalúo referido y con avalúo de mejoras. Como ya sabemos, una de las cosas que complica este cálculo en mayor medida es si el terreno y la construcción no se compraron juntas.  Bueno, en este artículo vamos a hacer un cálculo donde no se compraron juntas, y peor aún, el vendedor no tiene manera de comprobar cuánto gastó en construir la propiedad.

Un avalúo referido es un procedimiento utilizado para estimar el valor de una propiedad en una fecha pasada, tomando como base una valuación realizada en la fecha presente. Primero se hace el avalúo de hoy y luego, se ajusta este valor por inflación, llevándolo a pesos correspondientes a la fecha pasada. Finalmente, se considera un porcentaje, comúnmente el 80%, de este valor ajustado como la estimación del valor de la propiedad en el pasado. 

Quizá te preguntes, ¿para qué nos sirve este mecanismo?  Bueno, como sabrás, el ISR se paga con base en a las ganancias obtienes.  Entonces si tú, al momento de vender una propiedad, no puedes comprobar cuánto gastaste en construirla, pues no vas a poder deducir ese monto de lo que pagas del impuesto.  Entonces el avalúo referido te ayuda a sacar un monto que puedes deducir.

EL CASO

Se vende una casa.  El terreno se compró en 1995 y la construcción se realizó en 1997 y no se cuentan con facturas que comprueben su costo.

Al inmueble se le construyó una pared adicional en el 2004, e igual, no se cuenta con facturas que comprueben el gasto.

El vendedor rentaba el inmueble y tenía años sin vivir ahí.  Los datos en concreto son los siguientes:

# de Vendedores: 1

Fecha de Adquisición Terreno: 05/04/1995

Precio de Adquisición Terreno: $123,500.00 MXN

Fecha de Construcción: 27/09/1997

Precio Construcción: ????? (incluso aunque el vendedor sepa cuánto le costó, si no cuenta con una manera de comprobarlo, en la notaría no le van a aceptar el monto)

Fecha de pared adicional: 08/04/2004

Precio Pared Adicional: ????? (aplica igual que el precio de la construcción)

Fecha de Venta de Inmueble: 8/11/2023

Precio de Venta de Inmueble: $9,865,132.00

Primero que nada es importante que podamos definir el 

PRECIO DE LA CONSTRUCCIÓN Y AVALÚO DE MEJORAS

Como mencionamos anteriormente, aquí es cuando nos va a servir realizar nuestro avalúo referido.  Entonces, hagamos el cálculo.

1. Hacer un avalúo del precio actual del terreno
   1. Supongamos que nos dio un monto de 3,235,000.00 MXN
2. Ajustar el monto por la inflación (Ver procedimiento mas abajo) 
   1. Utilizando los factores INPC (índice nacional de precios del consumidor) nos da $800,544.42 en pesos de 1997
3. Si tomamos el 80% nos da un total de $640,435.54
   1. Este es el precio que podremos deducir como valor del inmueble

Se hace el mismo procedimiento para la pared adicional (avalúo de mejoras) y nos debe de dar un valor de 

• Precio pared adicional: $80,769.57

Este cálculo puedes hacer manual, o lo puedes hacer también utilizando nuestra calculadora de avalúos referidos gratuita que encuentras dando clic aquí.

PRECIO DE VENTA DIVIDIDO

Bueno, ahora pudiéramos pensar que ya tenemos todos los datos para hacer nuestro cálculo, pero si vamos a nuestra herramienta de cálculos (clic aquí), veremos que al momento de seleccionar un cálculo terreno y construcción con diferente fecha de compra, nos pide que desglosar el precio de venta por construcción y terreno.  El cálculo lo necesita así, ya que la ganancia de del terreno y construcción se calcula por separado.  

Existen varias maneras de separar este cálculo, pero la que usaremos en este caso será el método de avalúo, porque es la que comúnmente utilizan las notarías.  Esto consiste en hacer un avalúo del terreno y tomar ese valor como precio de venta del terreno.  Después al precio total le restas ese monto y el restante es el precio que se destinará a la construcción.  

Digamos se hizo el avalúo y nos dio lo siguiente:

• Valor de avalúo: $2,645,552, por lo tanto ->
• Precio de Venta Terreno: $2,645,552
• Precio de Venta Construcción: $9,865,132 – $2,645,552 = $7,219,580

AHORA SÍ, HAGAMOS EL CÁLCULO

Ahora sí, tenemos todos los valores que necesitamos para realizar este cálculo de ISR con avalúo referido.

Fecha de Adquisición Terreno: 05/04/1995

Precio de Adquisición Terreno: $123,500.00 MXN

Fecha de Construcción: 27/09/1997

Precio de Adquisición Construcción:  $640,435.54 (por avalúo referido)

Fecha de pared adicional: 08/04/2004

Precio Pared Adicional: $80,769.57 (por avalúo referido)

Fecha de Venta de Inmueble: 8/11/2023

Precio de Venta de Terreno:  $2,645,552 (por método de avalúo de terreno)

Precio de Venta de Construcción: $7,219,580 (por método de avalúo de terreno)

El resultado que debes de total de ISR es: $970,387.43. 

                              Ajustar el monto por la inflación

¿Qué necesitamos?

Para actualizar un precio a una fecha futura de acuerdo a la inflación, siempre vamos a necesitar tres variables y estas son (con sus valores que usaremos para este ejemplo suponiendo que queremos vender un terreno únicamente):

1. El precio a actualizar….….….….….….….…..($10,000.00 MXN)
2. La fecha de original….….….….….….….…….(03/08/2012)
3. La fecha de a la que se quiere convertir…….(22/05/2022)

Existen dos formas de calcular esta inflación:

1. Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC)
2. Los Factores para Ajustes de Inflación

¿Cómo decidimos cuál método utilizar?

Al actualizar un precio, es importante actualizarla con los dos métodos que existen.  Esto es por qué al hacer el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles, se nos permite tomar el valor que más convenga para reducir la cantidad del impuesto a pagar.

Primero vamos a hacer el cálculo de:

INPC

Antes que nada, para hacer este cálculo, necesitamos consultar los valores del índice nacional de precios al consumidor para las dos fechas.  Esto se puede hacer directamente de la página del Banco de México.  Después de hacer la consulta para las fechas anteriores de ejemplo, vemos que los INPCs son:

1. La fecha de original….….….….….….….…….(03/08/2012)    
   • INPC: 79.091 
2. La fecha de a la que se quiere convertir…….(22/05/2022) 
   • INPC: 120.809

Una vez teniendo estos dos valores ya estamos muy cerca de poder calcular la inflación, lo único que tenemos que hacer es dividir el valor de la fecha futura por el de la fecha pasada y con eso obtenemos el factor a multiplicar nuestro monto:

• 120.809 / 79.091 = 1.5275 (podemos comprobar esto con la calculadora del INEGI)

Teniendo este monto, lo único que queda por hacer es multiplicar el factor obtenido por el precio:

• $10,000.00 MXN * 1.5275 = $15,275.00 MXN  

Y listo, ya quedó actualizada la cantidad de $10,000.00 MXN en la fecha 03/08/2012 a la fecha de 22/05/2022 y quedó siendo $15,275.00 MXN.  Con una diferencia tan grande, probablemente te vas dando cuenta porque es tan importante tomar en cuenta la inflación al calcular el ISR por enajenación de un inmueble. 

Ahora usemos el factor de ajuste de inflación

Esta manera de actualizar es un poco más sencilla.  Primero que nada se tiene que determinar la diferencia de años entre las dos fechas:

• Fecha 1: 22/05/2022 
• Fecha 2: 03/08/2012
• Años de diferencia: 9 (aunque 2022 – 2012 es igual a 10, si nos fijamos, los meses no alcanzan a cumplir el año número 10)

Teniendo este número, ya solo es necesario consultar el factor que corresponde a esa cantidad de años que encontramos en el anexo 9 de la miscelánea fiscal (clic aquí para ver el actual al momento de escribir esto o si no lo puedes encontrar en Google fácilmente).  Vemos que el valor para 9 años es:

• 1.41

Ya por último, solo hay que multiplicar este valor por el precio inicial:

• $10,000 MXN * 1.41 = $14,100 MXN

¿Entonces, cómo sabemos cuál es el que conviene usar para calcular la inflación?

En este ejercicio, terminamos con dos montos diferentes:

• INCP: $15,275.00 MXN
• FaI:    $14,100.00 MXN

Al calcular el ISR por Enajenación de Inmueble, para reducir el impuesto conviene declarar que se pagó la cantidad mayor posible al momento de comprar la casa.  Esto es porque si entre mayor haya sido el gasto, menor va a ser la ganancia y el impuesto en sí se calcula sobre la ganancia.  Entonces, en este caso, el valor que se usará será el de $15,275.00 MXN.

Este procedimiento se debe utilizar si estás vendiendo un terreno, una construcción o ambos.